[중개사법] 5주차: 거래계약서 / 예치제도 / 금지행위 / 손해배상*업무보증 / 중개보수 / 실비

< 거래계약서 >

1. 개요

- 3통 작성 + 5년 보관 → 쌍방 교부 + 개공 5년
- 강제양식 X Z 필요적 기재사항 O
- 거래가액 기재 → 거래예정가액 X
- 서및날 / 분책 서및날

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2. 거래계약서 필요적 기재사항

- 인 표 인 권 거 계 조 교 기
= 인적사항 / 물건표시 / 물건 인도일 / 권리이전 / 거래금액 / 계약일 / 조건*기한 / 확인설명서 교부일자 / 기타
→ 인표의 인권 거계 조교기
 
- 보증증서 교부일자 X
- 담보책임 면책특약 = 유효
- 공법상 제한 / 조세 / 내외부 시설물 상태 / 환경조건 → 필요적 기재사항 X

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3. 이중계약서 X

- 이중계약서 = 거짓계약서 작성 X
- 다운계약서 작성하지마 Z 계약 유효 → 103조 반사회 위반 X
- 개공 위반시 상등취 / 업무정지
- 소공 위반시 자격정지
→ 맘씨 착해서 다운계약서 써준거니까 징역/벌금은 주지 말자

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4. 거래계약서 VS 확인설명서 한 판 정리

	거래계약서	중개대상물 확인설명서
양식	서식 X → 장관이 서식 권장할 수 O	강제 O → 종이쪼가리 ,,, 위반시 업무정지
작성의무	- 개공 작성 하여야 - 소공 작성의무 X → if 소공 작성시 개공이 작성한 것으로 봄 = 고용인의 업무상 ~
작성권한	- 개공/ 소공 O - 중개보조원 X
서명 및 날인의무	- 개공 + 담당 소공 + 서및날 = 의무 : 법인 = 대표자 + 담당 소공 + 서및날 : 분사무소 = 책임자 + 담당 소공 + 서및날 = 분책
교부의무	쌍방 교부
보존기간	- 5년 보존	- 3년 보존

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< 예치제도 >

1. 예치제도 핵심개요

- 권고할 수 있다 = 임의적
- 예치기간 = 이행이 완료될때까지 → 계약체결시 X
- 중 은 체 보 신 전 공 = 명의자
- 금 공 탁 등 = 예치기관
- 개공은 분리관리 / 인출 X / 보증필수
 

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2. 예치명의자

- 중 은 체 보 신 전 공
= 개업공인중개사 / 은행 / 체신관서 우체국 / 보험회사 / 신탁업자 / 전문회사 / 공제사업자
→ 법원 X / 당사자 일방 X

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3. 예치기관

- 금 공 탁 등
= 금융기관 / 공제사업 하는 자 / 신탁업자 / 등
→ 체신관서나 보험회사도 O

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4. 개공 명의로 예치

- 재산과 예치금 분리 관리
 
- 당사자 동의 없이 인출 X
 
- 예치금액만큼 보증 필수
: 보증보험/공제가입
 
- 실비 약정 O
: 취득하려는 의뢰인에게 실비 청구 O

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5. 매도인의 예치금 사전수령권

- 미리 받고 싶으면 매도인은 보증 들고와라
= 예치금 받고 등기 넘겨주겠다는 보증 들고와라
 
- 보증서는 예치명의자에게 교부
= 중 은 체 보 신 전 공

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< 금지행위 >

1. 개공 등의금지행위

- 거 금 매 친 증 직 쌍 투 시 카
= 거짓행위 / 금품초과 / 매매업 / 친구 / 금지증서 중개 / 의뢰인 직거래 / 쌍방대리 / 투기조장 / 시세조작 / 카르텔
 
- 거 금 매 친
: 1-1
 
- 증 직 쌍 투 시 카 
: 3-3
 

구분	내용	판례
거짓행위	- 중요사항 판단 그르치게 X	- 가격도 중요사항이다
초과 중개보수/금품수수	- 법정한도 초과하여 중개보수/금품 X - 순가중개계약은 O Z 법정 한도 초과 X	- 초과분 무효 - 사례/수고비도 중개보수 포함 - 중개보수 산정시 잘못해석 = 처벌 O - 재산상 손해 없어도 처벌 O - 겸업보수는 중개보수 X
매매업	- 토 건 입 광 공 등의 매매업도 X - 임대업은 금지행위 X
무등록업자와 악의 친구	- 무등록 알면서 명의 대여
거래금지증서 중개	- 거래 금지된 부동산/증서 중개	- 청약통장 거래 X - 분양권 거래 O
의뢰인과 직거래	- 의뢰인과 직거래 X : 거래는 유효 Z 처벌 O = 단속규정	- 매매 교환 임대차 전부 X - 소공/보조원도 직거래 X
쌍방대리	- 쌍방대리 X	- 일방대리 O
투기조장	- 전매차익 없어도 투기조장 O
시세조작
카르텔

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2. 누구든지 금지행위

= 주민 + 개공 등
 
- 특 특 특 광 광
= 특정 개공 제한 / 특정 개공 장려 / 특정 가격 이하 X / 광고 방해 / 현저한 과대 광고
: 3-3

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< 손해배상책임 / 업무보증 >

- 중개행위 + 재산상 손해 = 손해배상책임 O
- 중개행위 장소 제공 + 재산상 손해 = 손해배상책임 O
- 업무개시 전 + 보증을 위해 + 보험/공제/공탑
 

1. 중개행위로 인한 손해배상

= 중개사고 + 재산상
: 중개행위는 객관적으로
: 알선뿐만 아니라 관련행위도 중개행위
: 경매 알선 = 중개행위
: 거래행위 = 중개행위 X

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2. 손해배상책임 판례

: 중개행위 장소제공 = 손해배상 O
: 무상중개 = 손해배상 O
: 대리권 확인 ,,, 확인하지 않은 정보전달 = 손해배상 O
: 대필하면  = 손해배상 O ,,, 대필 금지

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3. 업무보증 설정 및 유지의무

- 업무보증 개요
: 업무개시 전까지 보증설정 신고가입
: 위반시 상등취
: 가입 후 해지 O
: 쌍방교부 필수
: 15일
: 법인 4억 / 개인 2억 / 분사무소 추가 2억 / 지역조합 2천만원
 
- 업무보증설정 신고
: 신고 원칙 Z if 등록관청 통보 → 신고 생략 O
: 신고서 + 증서 사본
: 전자문서로 서류 제출 O
 
- 설정방법
: 보증보험가입 / 공제가입 / 공탁
: if 공탁 + 폐업/사망 → 3년 이내 공탁금 회수 X
= 종료 후 피해자가 생길 수 있기에 이를 막기 위한 의뢰인 보호
= 공 탁 금 3글자 3년
 
- 업무보증 유지의무
: 기간만료 재설정 = 만료일까지 재설정 후 신고
: 보증 변경 = 기간 중에 다른 보증 설정 후 신고
→ 가입 후 해지 O / 해지 후 가입 X
 
- 업무보증 교부의무
: 증서 사본 쌍방 교부 해야한다
: 위반시 100 과
: 당사자에게 보장금액 설명해야한다
 
- 업무보증금 지급
: 손해배상 한 때에 15일 이내 다시 가입/공탁금 보충

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< 중개보수 >

1 중개보수 핵심 개요

- 중개계약 성립 = 중개보수청구권 발생
- 중개보수 = 거래가액*요율
- 쌍방에게 각각 받는다
- 겸업보수는 중개보수 X
- 매매를 포함한 둘 이상의 거래 = 매매만 적용
- 주택은 중개사무소/분사무소 소재지 기준
- 주택면적 1/2 이상 = 주택 / 1/2 미만 = 주택 외

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2. 지급 시기

: 거래대금지급 완료된 날 = 잔금

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3. 중개보수청구권 소멸

- 개공 고의*과실 O + 계약 해제
: 중개보수청구권 소멸
: 보수 이미 받았다면 당사자 반환청구 O
 
- 거래당사자 고의*과실 + 계약 해제
: 중개보수청구권 O
 

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4. 중개보수 계산

- 거래금액 기준
: 매매 → 매매가 = 매매대금
: 교환 → 둘 중 큰 것
: 전세 → 임대차보증금
: 월세 → 보증금+(월세*100) / if 5천만원 미만 → 보증금+(월세*70)
: 분양권 → 기납입액(계약금/중도금 등)+프리미엄 = 실제로 낸 돈
 
- 중개보수 요율 = 7 6 9 5 4
: 주택💙조례
→ 매매/교환 = 최대 0.7%
→ 임대차 등 = 최대 0.6%
 
: 기타 = 주택 이외💙
→ 상가/토지 등 매교임 무관 = 최대 0.9%
→ 주거용 오피스텔 + 85이하 
= 매매/교환 = 최대 0.5%
= 임대차 등 = 최대 0.4%

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< 실비 >

- 중개보수와 실비는 별도로 받는다
- 시도 조례로 정함
- 물건 확인 실비 = 권리 이전하려는 자에게 받아
- 대금 예치 실비 = 권리 취득하려는 자에게 받아